Rencontre avec Maitre Hubert Gaudré, notaire. Maître Gaudré va répondre aux questions sur la copropriété, les pièges à éviter en tant que primo-accédant et les divers conseils avant l’achat d’un bien.
La copropriété, c’est quoi ?
« Cela a été mis en place dans les années 60. Au départ, il s’agissait d’organiser les rapports entre les différents propriétaires d’un même immeuble par exemple. L’idée était d’établir des règles pour organiser la vie collective de l’immeuble, sa vie financière (travaux à prévoir, différents coûts de gestion) mais aussi sa vie juridique. »
Avant l’achat, c’est important de se renseigner sur la copropriété ?
« Oui, il est primordial de se poser des questions sur la copropriété pour anticiper et prévoir d’éventuels frais annexes qu’un primo-accédant ne peut pas forcément mesurer au premier abord.
Les premières questions à bien se poser :
- Quel est âge de l’immeuble ou le bien ? L’âge détermine souvent l’importance des travaux à effectuer dans le futur dans le cas où ceux-ci n’ont pas été réalisés au préalable. Il faut bien prendre conscience de cet investissement : isolation thermique, ravalements, chauffage collectif, etc. Ces travaux représentent de vraies contraintes de coûts en plus de l’achat du bien.
- La copropriété est-elle bien gérée ? On peut déjà distinguer syndic bénévole ou syndic pro. Le type de relations à tisser avec eux est différent.
- Quel est le montant des charges du lot à acheter (Ascenseur, gardien, chauffage collectif…) ? Généralement, les immeubles récents sont moins couteux en terme de charges générales (chauffage individuel, absence de gardien, etc.)
- Analyser les derniers procès verbaux d’Assemblée Générale pour vérifier s’il a été prévu des travaux qui sont votés et donc en cours, ou des travaux à venir. Par exemple, s’il a été prévu un ravalement, mais que les travaux n’ont pas été faits à l’époque, il y a de fortes chances que ces dépenses se fassent par la suite. »
Que risque t-on en cas de non-respect des règles de la copropriété ?
« Pour une raison financière : le syndicat peut inscrire sur votre logement une hypothèque légale qui peut entraider à terme une saisie de d’immeuble pour le vendre et récupérer les sommes que vous lui devez. C’est un acte lourd de conséquence financière. Il faut envisager le prix d’achat et les charges, mais aussi ce que vous allez donner à la coproprio (charges générales, de travaux). Il faut savoir anticiper ces coûts annexes. »
Y a-t-il des erreurs récurrentes à ne pas commettre ?
« De moins en moins parce que nous avons un devoir d’information, d’alertes et de transparence avec les acquéreurs. Nous devons être le plus exhaustif possible et avertir l’acquéreur des risques liés au bien, ses charges fixes, et sur tous les coûts annexes.
Plusieurs outils sont à disposition pour rassurer le futur propriétaire :
– Le carnet d’entretien : on peut le qualifier de contrôle technique de l’immeuble. Ce document comprend : la liste des entreprises qui interviennent pour l’entretien de l’immeuble, liste des travaux réalisés, suivis d’entretien. Il est tenu par le syndicat, obligatoire à récupérer auprès du syndic. Document fourni dès la signature de l’avant contrat.
– Un état pré daté : état financier de la situation de la copropriété au moment de la signature. Ce document permet de vérifier si la copropriété est bien gérée ou l’inverse avec de grosses difficultés financières. L’idée est de ne pas payer des charges pour des lots qui ne sont pas les siens. Il faut être vigilant là-dessus. »
Désormais, l’achat d’un bien est très réglementé et le notaire a le devoir d’informer des éventuels risques avant l’achat immobilier (travaux, types de syndicats, etc.). Il faut donc bien préparer le dossier certes, mais il y a également un lien de confiance à tisser avec le notaire pour plus d’échanges et de transparence.
