L’achat ou la vente d’un logement passe toujours par la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente. Ils fixent l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les conditions de la vente. Il est donc important de connaître son utilité, et comment bien le préparer.
A quoi sert un compromis de vente ? ou une promesse de vente ?
Dans quel contexte les signe-t-on ?
Ils servent à figer l’accord des parties, vendeurs et acquéreurs, sur la chose, c’est-à-dire sur le bien acquis, et sur le prix. C’est la première étape du processus de la vente.
Différentes conditions vont être prévues dans ce compromis ; les plus connues étant la condition suspensive d’obtention de prêt ou encore celle de l’obtention du permis de construire s’il s’agit d’un terrain à bâtir. Toutes les conditions devront être limitées dans le temps. Elles devront être levées entre la signature du compromis ou de la promesse et la vente définitive qui sera reçue par votre notaire.
Par le compromis, vendeur et acquéreur sont définitivement engagés. Par la promesse de vente (unilatérale), le vendeur s’engage à vendre, l’acquéreur conservant la faculté ou non de lever l’option. S’il décide de ne pas lever l’option, donc de ne pas acheter, alors que toutes les conditions sont levées, il lui en coûtera une indemnité correspondant à 10% du prix de vente.
L’acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation bénéficiera ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours qui commencera à courir à compter du lendemain de la première présentation du courrier recommandé qui lui sera adressé contenant une copie de l’avant-contrat signé ou de la remise en mains propres dudit avant-contrat qui lui sera faite.
Comment bien le préparer ?
La préparation de l’avant-contrat relève d’une compétence particulière ; on ne s’improvise pas professionnel du droit ou de l’immobilier. Tout d’abord, il y a lieu de réunir tous les éléments relatifs au bien; notamment, le ou les titres de propriété qui devront faire l’objet d’une lecture approfondie pour déterminer les droits de chacun des vendeurs (notamment en cas de succession), le dossier de diagnostics techniques (amiante, plomb, électricité, gaz, DPE, assainissement.), les autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration de travaux, d’achèvement des travaux), mais également toutes les factures relevant d’une garantie décennale et les attestations d’assurance des entreprises intervenues, ou encore tous les éléments relatifs à la copropriété (montant des charges, travaux votés non encore exécutés, état des procédures en cours, travaux envisagés…) .
Tous ces éléments doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur, au plus tard le jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente. A défaut, l’acquéreur pourrait revendiquer un nouveau délai de rétractation et reprendre, à juste titre, sa liberté.
Quelles sont les grandes erreurs à éviter pour un premier achat ?
Il faut éviter de se précipiter et confier la rédaction de ce document à votre notaire qui, dans le cadre de la rédaction de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) soulignera tous les points essentiels de sorte qu’au jour de la régularisation de l’acte de vente par ses soins, vous ne découvrirez aucune « nouveauté » sur le plan juridique.
Une contre-visite s’impose, ceci afin de ne pas se laisser emporter par le « coup de cœur ».
N’hésitez pas à poser des questions, que ce soit au négociateur immobilier du notaire, à l’agent immobilier ou bien directement au vendeur afin de ne pas avoir à supporter des travaux qui n’étaient pas prévus dans votre financement.
Si de gros travaux sont envisagés (un agrandissement par exemple), il sera nécessaire de prévoir une condition dans l’avant-contrat afin de s’assurer que votre projet est réalisable au regard des règles d’urbanisme applicable.
Peut-on modifier certains éléments après la signature du compromis ?
C’est tout à fait possible, mais cela nécessite l’accord des deux parties, à savoir vendeur et acquéreur. Un avenant sera alors établi et un nouveau délai de rétractation éventuellement offert à l’acquéreur.
Quelle est l’étape qui suit le compromis de vente ?
Une fois l’avant-contrat signé, il conviendra de rapidement trouver le financement en consultant une ou plusieurs banques ou un courtier ; avec lequel vous chiffrerez votre besoin de financement (prix de vente, frais d’acte et travaux envisagés). Une fois l’accord de la banque obtenu, une offre de prêt vous sera adressée, laquelle contiendra toutes les conditions (taux, durée, montant de l’emprunt et conditions d’assurance de prêt et garantie de remboursement). Trop focalisés par le taux obtenu, certains acquéreurs oublient de s’attacher aux conditions d’assurance du prêt… Il est important de rester vigilant à ce sujet.
En adressant, une copie de cette offre au notaire en charge de votre dossier, ce dernier pourra envisager de fixer une date de signature pour votre acte d’achat.
Entre la signature de l’avant-contrat et la signature définitive, le notaire va accomplir les « formalités préalables ». Il va notamment demander les extraits d’acte de naissance, purger les droits de préemption éventuellement existant au profit de la Commune, de la SAFER, d’un locataire (..), s’assurer qu’il n’existe pas de saisie en cours ou bien d’hypothèque sur le bien, s’enquérir des règles d’urbanisme applicables ou encore se rapprocher du Syndic de la copropriété….
La signature de l’avant-contrat, qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale est l’étape primordiale dans le processus d’un achat. Votre notaire sera là pour vous guider, vous épauler et vous conseiller.
